Москва, 24 января 2020 года, — рынку Московской области потребуется больше складов, ставка аренды продолжит расти, вакансия поставит новый рекорд, а e—commerce останется главным драйвером качественного развития рынка.
Складская недвижимость на сегодняшний день является одним из наиболее интересных, инвестиционно привлекательных сегментов коммерческой недвижимости в Московском регионе. Склады переживают период наибольшего спроса за последние 4 года. По данным экспертов Ориентир, общий спрос значительно превышает предложение, имеющееся на рынке. В 2018 года спрос составлял порядка 1,8 млн кв.м, при вводе 1,2 млн кв.м, а 2019 года — порядка 1,7 млн кв.м, при вводе около 1 млн кв.м. Большинство проектов к моменту ввода оказываются законтрактованными на 80-90% потому что строятся в основном по формату built-to-suit. То есть, новые предложения не в состоянии удовлетворить спрос и это главная тенденция, которая сохранится в 2020 году.
Эксперты компании прогнозируют в этом году рост числа крупных сделок, а основными заказчиками в общем объеме спроса будут торговые компании. Основным драйвером спроса останется e-commerce. На сегодняшний день доля ритейла в общей структуре спроса составляет порядка 40%, а по итогам 2020 года этот показатель вырастет до 43-45%. Кроме того, логистические и производственные компании также продолжат формировать спрос на качественные складские комплексы.
Важным трендом рынка складской недвижимости 2020 года станет продолжение роста ставок аренды, он сохранится на фоне имеющейся низкой вакансии (3%). Уже в первом полугодии на всех направлениях, кроме восточного, средняя базовая ставка аренды стандартного склада класса А достигнет 4,000 руб (без ОРЕХ и НДС), а по многим проектам превысит 4,000 руб за кв. м с потенциалом к росту в целом по рынку Московской области (без ОРЕХ и НДС), и до конца 2020 года средняя ставка в классе А может приблизиться к 4,200 руб. за кв. м.
Низкая вакансия и отсутствие готовых спекулятивных блоков большой площади (30-40 тыс. кв. м) сохранит устойчивый спрос на проекты формата built-to-suit, который мы наблюдали и в 2019 году. Клиенты выбирают индивидуальное строительство, так как это позволяет им участвовать в разработке проекта, дает больше возможностей по выбору локации и специальных характеристик здания. Строительный цикл у опытного девелопера на подготовленном участке занимает от 6 до 12 месяцев. В большинстве случаев можно в рамках 12 месяцев обеспечить и переезд компании в новый, построенный под заказчика склад.
Среди ключевых направлений наиболее востребованными остаются север и юг. Кроме того, растет привлекательность западного направления, где одним из преимуществ является выход города за границы МКАД (сейчас это происходит на Киевском шоссе и в определённой степени на Новорижском шоссе). На западном направлении в 2019 году был заявлен к реализации современный складской комплекс класса А+ «Ориентир-Запад». Общая площадь зданий составит 450 000 кв. м. Строительство парка начнется в ближайшее время в 2020 году, комплекс будет возводиться поэтапно, а его полная реализация завершится в 2025 году. «Ориентир-Запад» имеет стратегическую локацию и хорошую транспортную доступность – в 35 км от МКАД, на пересечении федеральных трасс А-107 и М-9.
«Существующие метрики рынка говорят о том, что инвестиционная привлекательность сегмента складской недвижимости сохранится и в 2020 году: вакансия на минимальном значении, ставки аренды демонстрируют стабильный рост, но остаются низкими для начала массового спекулятивного строительства, — комментирует Андрей Постников, генеральный директор Ориентир. — Основными критериями для инвесторов при выборе объекта по-прежнему является локация, класс, заполняемость. Складские комплексы высокого класса, хорошо расположенные и заполненные арендаторами, будут демонстрировать хорошие показатели окупаемости при любых колебаниях экономики, и будут иметь высокий уровень инвестиционной привлекательности».
Кроме того, как уже ранее отмечали эксперты компании Ориентир, сейчас оживлению инвесторов способствует макроэкономическая ситуация. В 2020 году ожидается снижение ставок капитализации складской недвижимости на 1,5-2 п. п., что сделает этот сегмент еще более привлекательным.